부동산투자도 워런 버핏처럼

주식투자의 귀재로 불리는 워런버핏은 주식의 ‘내재가치’를 말한 것으로 유명하다. 이 이야기 차제는 많이 알려졌지만 이 말의 진정한 의미를 아는 사람은 많지 않다. 그러나 일단 내재가치라는 개념을 이해하게 되면 다른 사람들보다 더 자주, 더 많이 돈 벌 기회를 잡을 수 있다.

일반적인 투자자들이 생각하는 ‘돈 버는 방법’은 낮은 가격에 주식을 사서 높은 값에 파는 것이다. 예컨대 10달러에 주식을 사서 20달러에 도달하면 매도하는 식이다. 이런 과정에서 대부분의 투자자들은 매일 아침 주식 가격을 체크하며 주가가 오르면 좋아하고, 떨어지면 우울해 한다. 자신이 갖고 있는 주식 가격이 오르고 내리는 것을 들여다보며 중독되는 것이다.

그러나 워런 버핏은 이렇게 하지 않았다. 물론 나도 그렇게 하지 않는다. 자산 가격을 중요하게 생각하지만 하루 단위로 쳐다보지는 않는다. 워런 버핏은 기업을 할때만 그 기업의 주가를 주시했다. 그런 후에 주가가 오르든지 내리든지 관심을 가지지 않고 주식시장이 열려 있든 닫혀 있든 신경쓰지 않았다.

버핏은 다만 시간이 흐르면서 더 가치 있게 성장할 기업체를 찾는데 신경썼다. 바로 ‘내재가치’에 주목한 것이다. 이런 점이 바로 아마추어 투자자와 프로 투자자 차이점 중의 하나다.

주식뿐 아니라 부동산 투자에 있어서도 내재가치에 주목하면 보다 나은 투자성과를 거둘 수 있다. 부동산 투자에 있어서도 내재가치가 중요하다는 얘기다. 물론 나도 부동산을 구입 할때는 가격을 많이 고려한다. 하지만 나는 다음에서 설명하려는 것들에도 살펴본다

첫째, 부동산 구입으로 인해 수입이 생기는지 여부이다. 예를 들어 임대를 한다고 할 경우 내가 받는 월 임대료가 내야하는 주태 할부금과 세금을 충당하고도 남는지를 따져본다. 임대를 할 경우에는 상황에 따라 수입이 플러스가 될 수 도 있지만 내가 직접 거주할 경우 그만한 비용을 감수해야한다.

둘째, 부동산 가격 상승에 따른 새로운 가능성을 엿본다. 부동산값이 오른다면 당연히 투자자로서 되팔 수도 있고, 가격 상승분만큼 추가 대출을 받을 수도 있다. 또 임대를 했을 경우 임대료를 올려 받을 수도 있다. 세금을 내지 않는 새로운 플러스 현금흐름인 셈이다.

바로 이런 것들이 부동산 투자에 있어서 고려하는 ‘내재가치’들이다. 단순히 집값 차익만을 염두에 두고 투자하지 않는다는 얘기다. 오히려 단기 치익만을 목적으로 부동산을 자주 사고 팔면 세금만 많이 낼 뿐이다. 나는 이런 사람들은 투자자가 아니라 투기꾼이라고 생각한다.
진정한 투자자는 현금흐름을 중요하게 생각하면서 투자상품의 가치를 높이려 한다. 워런 버핏 역시 주식을 자주 파는 것을 좋아하지 않았다. 워런 버핏의 투자방식을 이해하는 사람들은 그가 자신의 수익률을 정부와 나누기보다는 사회에 환원하고 싶어했다는 것을 안다.

이렇듯 프로 투자자들은 단순히 낮은 가격에 사서 비싸게 파는 것보다는 내재 가치에 주목하며 자산이 지속적으로 성장하는데 관심을 갖는다. 단지 단기간에 저가에 사서 고가에 팔아 보겠다는 고정된 시각을 벗어난 새로운 관점이 필요하다.