급등, 폭락, 그리고 기회가 온다.

“부동산은 거품인가요?” 내가 여러 차례 받아왔던 질문이다. “그렇다”라고 대답했을 때 질문자는 두려움 때문에 화를 내곤 했다.

내가 달라스의 한 부동산 박람회의 강연자로 참석했을 때도 한 참석자가 물었다.
“시장이 추락하는 것을 바라나요? “
“그렇소, 나는 시장이 무너지는 것을 원합니다. ”
그 남자는 화가 나서 내 설명을 끝까지 듣고 싶어하지 않았다.

나는 전에 내 컬럼과 책에서 급등, 폭락 그리고 거품과 같은 주제를 다뤘었다. 여러 급등과 폭락의 직전에 처한 것처럼 보일 때가 다시 관심을 가져볼 수 있는 좋은 타이밍이라고 생각한다. 수년간 급등과 폭락을 주제로 한 서적 중 가장 좋은 서적이 Nobel Laureate Hyman Minsky의 "Can It Happen Again?" 라는 책이다. 이 책에서는 금융 버블의 7단계에 대해 이렇게 설명하고 있다.


1단계 : 금융쇼크 파장

위기가 시작되는 단계로 전쟁, 저금리, 신기술 등에서 기인한 금융적인 움직임이 현 경제의 현상유지를 변화 시킬 때 시작된다. 마치 과거의 닷컴붐처럼.


2단계 : 가속

모든 금융쇼크가 급등으로 변하지는 않는다. 급등으로 가기 위해선 무엇인가가 필요하다. 911사태 이후에 부동산시장이 붐을 이루게 된 것은 주식시장이 붕괴되었고 이자율이 하락했기 때문이다. 이때가 역사상 가장 큰 부동산 붐이 발생하게 되었다.

3단계: 착각

급등을 놓쳤을 때 현명한 투자자는 다음 번 급등을 기다린다. 그러나 초보자들은 기다리지 않고 이때 뛰어든다. 2003년에도 초보자들은 부동산을 사들이기 시작했다. 어디서건 부동산이 대화의 주제가 되었고, 주택담보대출의 광고가 판을 쳤다. 여기에 솔깃한 사람들은 더 많은 돈을 빌려 부동산을 샀다. 초보자들은 자신이 부동산의 귀재라 믿었고, 자신이 얼마나 돈을 벌었으며 얼마나 영리한지 여러 사람들에 자랑하고 싶어했다.


4단계 : 재정 곤란

가장 어리석은 사람이 이 단계에서 흘러 들어가는 사람들이다. 이들은 계속해서 부동산 가격이 오르는 것을 그저 몇 년 동안 지켜만 보던 사람들이었다. 부동산으로 성공했다는 이웃과 친구들의 이야기들이 마침내 이들을 부동산 시장에 끌어 들인다. 그러나 이 ‘막차 탄’ 사람들은 돈욕심과 조급함 그리고 부족한 현금 때문에 실패하게 된다. 이들은 재정적으로 곤란한 상황을 겪게 되고 두려움에 빠져 결국 부동산을 되팔게 된다.

5단계 : 시장의 역전, 급등이 폭락으로

사람들이 이제서야 부동산이 계속 오르기만 하지 않는다는 것을 깨닫는다. 프로들은 이미 부동산을 팔았고 더 이상 사지 않았다는 것도 알게 된다. 어리석은 사람들은 이제 사들였던 부동산을 다시 내놓기 시작하고 가격은 떨어지기 시작한다. 쉽게 버는 돈은 끝나고 오히려 부동산 가치보다 더 많은 빚을 지고 있다는 것을 깨닫게 된다.

6단계 : 공황의 시작

부동산 가격의 하락과 은행 대출의 중지, 흘러나오는 매물들로 공황은 가속된다. 부동산 붐은 폭락으로 변하였다. 그러나 좋은 소식은 이 단계에 있다. 진정한 투자자들은 이때를 주목하기 시작한다.

7 단계 : 구원 투수

폭락이 확산되면 정부가 관여하기 시작하는 단계가 된다.
1990년의 폭락때도 정부가 관여했으나, 부동산에 대한 가치파악을 제대로 하지 못하고 수억만 달러의 부동산을 저렴한 가격에 파는 등 그다지 효과적이지 못했다.


1991년에 아내와 나는 아리조나주 피닉스로 이사했다. 그때 우리는 부동산을 사들이기 시작했다. 이때는 정부도 부동산에 관심을 가지지 않았고, 다른 사람들도 부동산을 멀리하였다. 오히려 사람들은 나에게 연락해서 자신들의 부동산을 사주길 바랬다. 아내와 나는 이 기간동안 많은 돈을 벌 수 있었고 일찍 은퇴할 수 있게 되었다. 오늘날 피닉스는 미국에서 평당 가치가 가장 높은 고성장 도시가 되었다.

내가 시장의 추락을 좋아하고 오히려 급등이 끝나는 시점을 더 기다리는 이유가 바로 이것 때문이다. “지금이 거품인가?” 라는 질문을 하기보다는 “ 지금이 어떤 단계의 거품에 있는가?” 라는 질문을 하라. 이것이 더 현명한 투자자의 질문이다.

선한 일을 위한 모금

몇년전, 나는 PBS(미국공영방송)의 자금조성을 위한 장시간방송의 진행자로 요청을 받은 적이 있었다. 투자자나 고객들로부터 조달을 꽤 잘할 것이라 자신했던 나는 그 요청을 수락했다.

첫번째 시간에 카메라는 여성 진행자와 나에게 켜졌고, 우리는 시청자들에게 기부요청을 시작했다. 웃으면서 말하고 엄청난 이익배당금으로 시청자를 유혹했다. 우리는 최선을 다했지만 전화는 조용하기만 했다.

서늘한 땀이 등줄기를 타고 내렸다. 밝은 조명때문이 아니라 예전에 사업에서 느꼈던 공포감, 그리고 지금은 전화가 전혀 울리지 않았기 때문에 느끼는 공포감 때문이었다.

두번째 시간에는 나는 내 야망을 포기하고 시청자들에게 성심껏 진심으로 말하기 시작했다. 그러자 서서히 전화벨이 울리기 시작했다. 세번째 시간에 우리는 PBS를 위해 많지는 않지만 남부끄럽지 않은 자금을 모았다.

자금을 조달하는 능력은 사업가가 가지는 최고의 기술이다. 사업이 고전하고 있다면 그것은 기업가가 세일즈를 할 수 없거나 세일즈를 그만뒀기 때문이다. 기업가가 세일즈직원을 고용하는 것은 가능하다. 그러나 부자아빠의 말씀은 “영업이사 또는 마케팅부사장의 직함을 가지고 있다는 것이 곧 물건을 잘 팔 수 있다는 걸 의미하는 것은 아니다” 라는 것이다.

내가 기업가로서 경력을 쌓기 시작했을 때 부자아빠는 나에게 세일즈 직업을 가질 것을 제안했다. 내가 그 이유를 물으니 부자아빠는 이렇게 대답했다. “그것이 기업가가 해야 하는 일이기 때문이다. 결코 잊어서는 안된다. 기업가의 성공은 학력이나 회사직함이 평가해 주는 것이 아니라 ‘타인의 자금’이 평가해준다. “

나는 1974년에 제록스의 영업부서에서 첫 직장을 잡았다. 그러나 나는 2년 동안 실적이 없었고, 다시 부자아빠에게 조언을 들었다. 부자아빠는 나에게 자선단체를 위해 자금을 조달할 것을 제안했다. 다음해 나는 낮에는 제록스에서 일했고 밤에는 주 3일간 자선단체의 기부금을 위해 전화하는 일을 했다. 가치 있는 일을 위해 ‘타인의 돈’을 요청하는 것은 나에게 최고의 세일즈 교육이었다. 물건이나 서비스를 제공하지 않고 자금을 요청하는 일이기에 보수는 없었다. 나는 내 세일즈능력과 의사소통기술이 더 강해질 필요가 있었다. 전화를 통해 세일즈 하는 것은 얼굴을 대면하고 하는 것보다 더 어려웠다.

판매 증가를 원한다면 가치있는 일을 위해서 세일즈 능력을 기부해 보라 당신의 영업직원들을 향상 시킬 필요가 있다면 그들에게도 같은 방법은 제안해 보아라. 결국, 사업의 성공은 ‘타인의 돈’으로 평가된다.

하늘의 한계

바람을 맞서고 날듯이 기업가들은 더 높은 곳으로 오른다.

나는 해군 비행학교에서 항상 바람을 맞서서 이륙하고 착륙하라고 배웠다. 우리는 직접 해보기 전에는 교훈을 배우지 못한다. 나는 어릴 적 어머니께서 “난로에 손대지 말아라” 하신 말씀을 직접 난로에 손을 대보기 전까지는 무슨 뜻인지 몰랐다. 비행기가 바람을 가르고 이륙과 착륙하는 데서도 똑 같은 상황이 나타난다.

미국 플로리다(Florida)주의 펜사콜라(Pensacola)에 있던 어느 날, 나는 비행강사가 시키는 대로 비행기를 타고 활주로를 달리고 있었다. 강사는 바람을 맞서서 이륙하지 않고 그 대신에 뒤쪽에서 불어오는 바람을 이용해 이륙하도록 지시했다. 나는 조정간을 앞으로 밀면서 활주로를 빠르게 달리기 시작했다. 그러나 바람이 뒤에서 밀어주는 힘 때문에 오히려 내 비행기가 바닥을 차고 오르려고 하지 않았다. 또한 앞의 짧은 활주로의 끝에 있는 치워지지 않은 나무들도 보였다. 나는 공포감에 쌓여 계기판 앞에서 얼어 붙었었다.

비행기가 나무위로 올라섰을 때, 강사는 조용히 “그래 그거야!”하고 말했다. 비행기가 하늘을 선회하는 동안 조용한 침묵이 흘렀다. 강사는 “이제 착륙해”라고 말했다. 다시 한번, 뒤쪽 바람으로 이륙했을 때 느꼈던 경험 때문에 두려웠다. 그날 이후 나는 바람의 방향을 등지는 것이 오히려 위험하다는 것을 알았다.

나는 많은 기업가들이 그들의 사업을 레벨업 시키거나, 바람에 맞서려고 하지 않아서 성공적으로 다음 단계로 진행하지 못하는 것을 보곤 할 때, 이 비행교훈을 이야기 한다. 그들이 착륙할 때도 마찬가지인데 그들은 가치보다 그들의 업체를 낮게 팔게 되는 것이다.

소사업자와 기업가 사이의 차이점 중 하나는 기업가들은 그들의 기업을 바람에 맞서서 끌고 간다는 것이다. 그들은 쉬운 길을 택하지 않는다. 기업가는 소사업자들이 피하는 힘든 도전을 헤쳐나간다. 기업가는 자신의 기업이 더 좋은 상품과 서비스를 만들 것을 요구한다. 기업가는 경쟁자들이 하고 싶지 않은 것들을 하고 성과 수준을 높인다. 또한 기업가들은 상황이 그대로 있기를 바라기 보다 바람이 부는 방향쪽을 주시하고 있다.

반면 많은 소사업자들은 현상유지를 좋아하고 대부분 작은 것에 만족한다. 그들은 뒤에서 불어오는 순풍을 찾고 덜 힘든 길만을 찾는다.

진정한 기업가는 도약하고 더 높이 오른 후에 착륙하는 것에 집중한다. 더 많은 기회와 높은 평가, 그리고 그들의 투자자와 자신에게 더 큰 보상을 추구한다. 이것이 소사업자들이 뒤에서 부는 순풍을 좋아하는데 반해 기업가들이 얼굴로 바람을 맞이하고 있는 이유이다.

투자할 때 올바른 전문가의 조언을 들어라

얼마 전 사무실을 청소하다가 2006년 5월8일자 USA투데이지를 발견했다. 머니섹션에 실린 기사들은 재미있게 배열되어 있었다. 머니섹션의 해드라인은 “다우지수 최고기록에 근접” 이었다.

“2002년10월 9일 뉴욕, 다우존스 공업평균지수는 과거 1929년 붕괴이래 주식시장 대폭락에 의해 바닥을 쳤다. 2000년1월 최고 기록을 보인 이후 4,437까지 근접했다. 다우존스의 하락 이래 4,291포인트, 3년 7개월이 지난 지금 지수가 거의 회복되었다.”

기사를 보니 상상컨데 최근 4년 동안 몇몇 주식 투자자는 자신의 포트폴리오가 4년전으로 회복되기 위해 “보유와 기도” 를 해왔을 것이다.
그들이 주식을 보유하고 기도나 하고 있는 동안 그들은 “ 이코노미스트”지가 세계에서 가장 거대한 금융 붐이라고 칭했던 부동산시장의 세계적인 붐을 놓쳤다.

신문을 내려놓고 나는 자문해 보았다. “얼마나 많은 사람들이 그렇게 했을까? 누가 그들에게 보유하고 기도하라고 말해서 부동산 붐을 놓치게 했을까?”

같은 신문의 4면을 보니, “부부와 그들의 돈” 라는 섹션에서 그 해답이 있었다. 그것은 재무수정컨설팅에 대한 USA투데이의 시리즈 기사였다. 기사에 나온 부부는 일년에 130,000달러의 수입이 있고, 28개의 뮤추얼펀드에 투자하고, 저축계좌 4개와 신용카드 20개, 7개의 퇴직연금계좌를 가지고 있었다. 그들은 단지 3개의 신용카드에 주택마련대출과 자동차대출에서 이관된 44,000달러의 빚을 가지고 있었다.

부부는 재무설계가에게 그들이 제대로 하고 있는 것인지, 더 공격적으로 할 필요가 있는지에 대해 질문했다. 자문 후에 그들은 펀드를 삭감하고 더 많이 저축하기로 결정했다. 28개에서 24개로 뮤추얼펀드의 수를 줄이고, 대신 저축을 늘렸다. 또한 그들은 200,000달러 모기지론으로 750,000달러 짜리 집을 샀다. 자문 후에 그들은 60세에 은퇴하고 안락한 별장 가지는 게 불가능 할 수 있다는 것을 깨닫게 되었다.

나는 그들 스스로가 그 계획을 얼마나 공격적이라고 생각했는지 알 수는 없다. 그러나 나는 이 부부가 그들의 재무수정 후에 많이 달라졌다고 생각하지 않는다. 오히려 나는 그들이 편안한 은퇴 대신에 곤란에 빠질 수도 있다고 생각한다. 비록 현재 잘 되어 간다고 생각하고 있을 지라도 그들의 은퇴는 장기적인 재정적 곤란으로 뒤바뀔 지도 모른다. 그들의 자산수정은 그다지 공격적이지 않다. 그들은 결코 충분히 저축하지 못한다. 그들의 계획은 지금은 좋게 들릴지 모르나, 내일도 생존할 수 있을까?

그들이 곤란하리라고 믿는 이유는 신문의 같은 섹션 2면에 있다. 그 기사의 헤드라인은 “ 버펫이 해외사업에 돈을 댄다” 였다. 워렌버펫은 더 좋은 투자 기회가 해외에 있다고 하였다. 내 요점은 그 다음 줄의 버펫의 인용 기사이다 “회사는 현재의 400억불에서 100억불의 현금으로 줄일 수 있기 때문에 점차적으로 해외에 눈을 돌릴 것이다.”

4면의 부부는 더 많은 달러를 저축하기 위해 힘들게 일한다. 반면 워런버펫과 같은 세계의 부자 투자자들은 달러 보유를 줄이기 시작한다. 100억불도 저축에서는 여전히 큰 돈이다. 내 질문은 투자자로서 너는 어느쪽에 더 가까운가. 4면의 부부인가 아니면 2면의 워런버펫인가. 가지고 있는 달러를 증가시킬 것인지, 줄여나갈 것인지….

몇 년 동안 달러의 약세였다. 나는 오랫동안 “저축은 손해 보는 것”이라 말해왔다.

나는 정형화된 재무설계가들의 “돈을 저축하고 빚을 갚고, 장기투자와 분산투자 하라”는 눈먼 충고보다 당신 스스로 생각하기를 원한다. “왜 재무설계가들은 부부에게 175만달러의 추가 저축이 필요하다고 제안했을까? 오마하의 오라클에서는 달러를 줄이고 있는데…”
버펫의 기사에 따르면 유명한 투자자는 “ 달러에 약세는 계속”이라고 말한다.

비록 버펫이 이렇게 말하지 않았다 해도 나는 그가 미국 경영에 확신을 잃었기 때문에 달러 약세를 생각한다는 것을 믿는다. 결국 미국은 석유를 위해 비싼 전쟁을 하고, 에너지가격은 상승하고, 무역균형은 깨질 것이고, 국가부채는 더 무거워 질 것이고, 7천8백만명의 베이비붐세대는 은퇴하게 될 것이다.

수년 전에 버펫은 싼 가격으로 은을 샀다. 1990년대 말, 그는 이 같은 행위로 단호하게 비판 받았다. 내가 알기에 눈부시게 발전하는 기술 혁신에 참여하지 않고 은을 사 모은 버펫은 세계에서 가장 많은 은을 보유한 사람이다.

그는 가지고 있던 달러를 투매하고 해외사업체을 산다. 이것이 무슨 신호일까? 내 질문은 어떤 경험이 맞는가 하는 것이다. 달러저축을 권유하는 전문가가 맞을까? 워런버펫이 맞을까?

식어가는 시장에서 돈벌기

미국 전역에서 부동산압류가 발생한다는 소식이 있다. 담보가치의 125%를 빌리거나, 변동금리의 대출을 선택하는 등 담보대출을 가진 많은 이들이 매달 원리금을 갚기 위해 기를 쓰고 있고, 어떤 이들은 아예 원리금을 갚지 못하고 있다.

신규 자산공급의 과잉, 특히 분양아파트는 한계에 도달했다. 배테랑 부동산투자자인 내 친구는 인기있는 부동산 시장의 하나인 샌디애고시에 수천호의 새 아파트가 나올 것이라고 말한다. 그의 말에 따르면 12,000호 이상의 새로운 아파트가 생길 예정인데, 가장 호황기때 시장에서 연간 1,000호만을 흡수할 수 있다고 계산했다. 그의 말이 맞다면, 12년 동안의 공급량이 이미 모두 준비된다는 것이다.

오르는 이자율과 신규 매수자들의 감소, 비인기 매물들의 추가 공급은 매수자와 자산 투자자들에게 매우 좋은 시장임을 의미한다.

가장 곤란을 겪고 있는 사람들은 단기간에 싸게 사서 비싸게 되팔고자 했던 플리퍼(flipper)족이다. 많은 사람들이 얼마간의 이익을 기대하고 아직 건축되지 않은 사업계획 중의 아파트를 산다. 문제는 이런 성공사례들을 보고 시장으로 빨려 들어오는 플리퍼족이 많다는 것이다. 그들은 어딘가에 부동산을 사 줄만한 바보들이 있을 거라는 기대를 가지고 부동산을 사기위해 저축을 깨거나 돈을 쓴다.

상기한다면 2000년쯤 기술주 매수나 닷컴회사들의 기업공개 주식시장에 초보자들이 뛰어들었던 것과 같은 일이 벌어진 것이다. 나는 머지않아 어쩔 수 없이 부동산을 싼 값에 처분 하는 사람들이 늘게 될 것이라고 예언한다. 매달 돈을 먹이로 주는 투자자산은 어리석게도 ‘악어’와 같다. 매달 그 자산에 먹이를 주지 못한다면 오히려 악어는 주인을 잡아먹을 것이다.

나는 투기꾼에 가까운 부동산투자자라고 불리 우는 사람을 알고있다. 그는 3채의 집을 가지고 있는 플리퍼족이었다. 그러나 너무 높은 가격으로 매수한 집 때문에 지금은 마이너스 현금흐름의 악어를 먹이느라 매달 7,500달러가 들어간다. 문제는 그와 아내의 한 달 수입이 그 정도가 안 된다는 것이다. 그들은 지금까지 벌어드린 돈을 써가면서 그 세 마리 악어들을 먹이고 있는 중이다. 비참하고 고통이 계속되며 오히려 그가 악어들의 먹이가 되어버린 것이다. 악어 먹이를 줄 돈이 없어도 지금 악어를 팔면 손해를 보기 때문에 팔 수도 없다.

어떤 이들은 이제 부동산시장이 침체기에 들었다고 말한다. 나는 동의하지 않는다. 우리는 좋은 시장을 맞았다. 아마츄어가 부동산전문가가 되서 가격을 흥정할 때가 안 좋은 때다. 그 동안 아마츄어들은 시장을 혼란스럽게 만들었고 집값을 너무 올려 놓았다.

나도 한때 이리저리 사고 팔았던 것을 인정하므로 비판적일수만은 없다. 그러나 파티에 너무 늦게 도착한 아마츄어들은 마침내 자기 돈을 프로들에게 바치고야 만다. 내가 말하고자 하는 것은, 지금은 ‘프로들의 시대’라는 것이다. 지금은 아마츄어의 때가 아니다. 시장이 과열되었을 때 뛰어드는 것은 아마츄어이고 시장의 열기가 식었을 때 들어가는 것은 프로다. 의미를 알겠는가?


부동산시장이 뜨겁게 과열되었을 때는 심각한 결정을 할 때가 아니다. 이때는 매도자들이 여러 곳에서 높은 가격으로 매매 제안을 받는다. 이런 과열장에서는 좀 미련해 보일지라도 현금화하여 돈을 가지고 있어야 한다. 시장이 식고, 매도자들이 겸손해 지기 시작하면 여유있게 더 좋은 조건으로 거래를 할 수 있다.

그러나 허기 때문에 너무 많이 먹지는 마라. 내 생각에 여전히 나쁜 뉴스가 오고 있다. 그 뉴스는 채권시장에서 올 것이다. 나는 우리의 채무를 샀던 많은 해외 투자자들이 미국의 자산 투자에 대해 특히 US채권에 더 주의를 기울일 것이라고 생각한다. 많은 해외 은행들이 미국 정부의 이자지불능력에 의심을 가질지도 모른다. 다시 말해 많은 투자자들은 그들의 현금을 빼서 금, 은 그리고 다른 유형자산 쪽으로 점차 움직일 것이다.

만약 투자자들이 미국정부채권의 매수를 멈춘다면 어떤 일이 벌어질까? 이자율은 더 오르게 되고 집값 하락은 가속화 될지도 모른다. 때를 기다리고 부동산에 주시하면서 악어에게 먹히고 있는 매도자를 찾는다면 지갑을 열어라.

몇 년 전, 나는 투자자 특히 플리퍼족에게 부동산에서 현금을 빼라고 경고를 했다. 그러나 투자방향을 전환할 것이라 생각했던 사람들로부터 오히려 비난의 e-메일을 받았다. 그들은 내가 나쁜 뉴스를 퍼뜨린다고 생각했고, 부동산하락의 예보를 알아차린 사람들은 거의 없었다. 그러나 나는 진정한 투자자에게는 좋은 뉴스를 아마츄어인 악어 주인에게는 나쁜 뉴스를 퍼뜨렸을 뿐이다.

장기 투자하면 오히려 손해

지난 크리스마스파티때 나는 한 남자로부터 어떤 뮤추얼펀드에 투자하는지에 대한 질문을 받았다. 나는 “ 없다. 나는 투명성 부족 때문에 뮤추얼펀드에 투자하고 있지 않다. 나는 그들의 수수료를 모르며 또 투자자에게 드러내 놓지 않은 숨겨진 비용이 있다는 것을 알고 있다.”라고 대답했다.

이야기를 듣고, 그는 “그들이 투명하지 않다는 것인가? 나는 매년 뮤추얼회사로부터 보고서를 받고 있다”라고 말했다. 파티에서 뮤추얼펀드에 관한 논쟁을 시작하는 것은 별로 달갑지 않았으나, 나는 내가 뮤추얼펀드에 장기투자하지 않는 이유를 설명했다.

대다수 사람들은 뮤추얼펀드 분산 포트폴리오에 장기투자하는 것이 현명하다고 생각한다. 그러나 나는 그렇게 생각하지 않는다. 펀드수수료가 문제다. 뮤추얼펀드는 장기간 투자할수록 더 많은 수수료를 지불하게 된다. 내가 예전에도 지적했듯이, 부동산이나 주식을 살 때는 한번의 거래수수료를 지불하면 된다. 그러나 뮤추얼펀드를 구입하면 펀드를 소유하고 있는 동안 계속해서 수수료를 내야 한다.

이런 이유로 뮤추얼펀드의 투자수익은 더 낮게 나온다. 뮤추얼펀드를 더 오래 가지고 있을수록 돌아오는 수익은 더 적어진다. 대부분의 금융설계사들이 장기투자를 권유하는 이유는 단순히 펀드를 오래 유지할수록 그들이 더 많은 돈을 가져가기 때문이다.

펀드회사들은 장기투자하고 있는 투자자들로부터 얼마나 버는가?
저렴한 수수료로 성공한 뱅가드그룹의 회장 Jhon Bogle은 한 TV프로그램의 인터뷰에서 401(K)에서 순수익률의 몇 퍼센트가 수수료로 지불되는가 하는 질문에 이렇게 대답했다.

Bogle 은 “어마어마하다. 예를 들어 현재 20세인 개인이 은퇴하는 것을 계산해보면, 그 사람은 은퇴까지 45년이 걸린다. 그리고 보험통계표에 따르면 은퇴부터 사망까지는 20년 정도 걸린다. 즉, 그것은 투자기간이 65년이라는 것이다. 만약 처음에 1,000달러를 투자하고 8% 수익율을 올린다면, 그 1,000달러는 140,000달러로 늘어날 것이다.”

“지금의 금융시스템은 뮤추얼펀드의 경우 수익율의 2.5%를 가져간다. 그래서 투자자는 5.5%의 순수익을 가지게 되고, 당신의 1,000달러는 30,000달러정도 되어 있을 것이다. 금융시스템은 자본도 넣지 않고, 리스크도 전혀 지지않고 거의 수익의 80%를 가진다. 그리고 평생 투자하는 장기투자자인 너는 자본의 100%를 넣고 100%의 리스크를 안고서 단지 수익률의 20%만을 갖는다. 이것이 금융시스템이다. 금융조언과 중개의 비용, 그리고 알려지지 않은 비용 때문에 투자자는 손해보는 것이다.” 라고 말했다.

이것이 금융기관이 너에게 장기투자를 권하는 이유다. 때로는 나도 뮤추얼펀드를 살 것이다. 그러나 나는 장기간 보유하지는 않을 것이다.

금융전문가에게 뮤추얼펀드에 장기투자하라는 추천을 들을 때 장기 유지한다면 그들의 수수료가 얼마인지 물어보아라. 아마도 그들은 확실한 대답을 주지 않을 것이다. 그 이유는 대부분의 금융전문가가 뮤추얼펀드의 수수료가 얼마인지 모르고 대다수의 펀드에는 드러나지 않는 비용이 있기 때문이다.

만약 당신이 소극적인 투자자라면, Mr.Bogle의 뱅가드그룹과 같은 수수료가 낮은 펀드회사의 인덱스펀드에 투자할 수도 있다. 투자자가 더 돈을 벌 수 있는 낮은 수수료의 인덱스 펀드에 넣어라

그러나 나는 인덱스펀드가 낮은 수수료를 통해 더 큰 수익을 낼 수 있음에도 여전히 능동적이 투자자가 되는걸 더 좋아한다. 대부분의 인텍스펀드는 10~25%의 수익률을 가지며 이 정도면 좋은 성과이다. 반면, 저축,주식, 채권과 같은 전통적인 투자와 인덱스 뮤추얼펀드를 멀리하는 능동적인 투자자라면 이 정도수익은 보통으로 낼 수 있다.

너가 수익률 과도한 분배를 원하지 않는다면, Jhon Bog에게 연락하거나 인덱스펀드를 시도하길 제안한다.

부동산투자도 워런 버핏처럼

주식투자의 귀재로 불리는 워런버핏은 주식의 ‘내재가치’를 말한 것으로 유명하다. 이 이야기 차제는 많이 알려졌지만 이 말의 진정한 의미를 아는 사람은 많지 않다. 그러나 일단 내재가치라는 개념을 이해하게 되면 다른 사람들보다 더 자주, 더 많이 돈 벌 기회를 잡을 수 있다.

일반적인 투자자들이 생각하는 ‘돈 버는 방법’은 낮은 가격에 주식을 사서 높은 값에 파는 것이다. 예컨대 10달러에 주식을 사서 20달러에 도달하면 매도하는 식이다. 이런 과정에서 대부분의 투자자들은 매일 아침 주식 가격을 체크하며 주가가 오르면 좋아하고, 떨어지면 우울해 한다. 자신이 갖고 있는 주식 가격이 오르고 내리는 것을 들여다보며 중독되는 것이다.

그러나 워런 버핏은 이렇게 하지 않았다. 물론 나도 그렇게 하지 않는다. 자산 가격을 중요하게 생각하지만 하루 단위로 쳐다보지는 않는다. 워런 버핏은 기업을 할때만 그 기업의 주가를 주시했다. 그런 후에 주가가 오르든지 내리든지 관심을 가지지 않고 주식시장이 열려 있든 닫혀 있든 신경쓰지 않았다.

버핏은 다만 시간이 흐르면서 더 가치 있게 성장할 기업체를 찾는데 신경썼다. 바로 ‘내재가치’에 주목한 것이다. 이런 점이 바로 아마추어 투자자와 프로 투자자 차이점 중의 하나다.

주식뿐 아니라 부동산 투자에 있어서도 내재가치에 주목하면 보다 나은 투자성과를 거둘 수 있다. 부동산 투자에 있어서도 내재가치가 중요하다는 얘기다. 물론 나도 부동산을 구입 할때는 가격을 많이 고려한다. 하지만 나는 다음에서 설명하려는 것들에도 살펴본다

첫째, 부동산 구입으로 인해 수입이 생기는지 여부이다. 예를 들어 임대를 한다고 할 경우 내가 받는 월 임대료가 내야하는 주태 할부금과 세금을 충당하고도 남는지를 따져본다. 임대를 할 경우에는 상황에 따라 수입이 플러스가 될 수 도 있지만 내가 직접 거주할 경우 그만한 비용을 감수해야한다.

둘째, 부동산 가격 상승에 따른 새로운 가능성을 엿본다. 부동산값이 오른다면 당연히 투자자로서 되팔 수도 있고, 가격 상승분만큼 추가 대출을 받을 수도 있다. 또 임대를 했을 경우 임대료를 올려 받을 수도 있다. 세금을 내지 않는 새로운 플러스 현금흐름인 셈이다.

바로 이런 것들이 부동산 투자에 있어서 고려하는 ‘내재가치’들이다. 단순히 집값 차익만을 염두에 두고 투자하지 않는다는 얘기다. 오히려 단기 치익만을 목적으로 부동산을 자주 사고 팔면 세금만 많이 낼 뿐이다. 나는 이런 사람들은 투자자가 아니라 투기꾼이라고 생각한다.
진정한 투자자는 현금흐름을 중요하게 생각하면서 투자상품의 가치를 높이려 한다. 워런 버핏 역시 주식을 자주 파는 것을 좋아하지 않았다. 워런 버핏의 투자방식을 이해하는 사람들은 그가 자신의 수익률을 정부와 나누기보다는 사회에 환원하고 싶어했다는 것을 안다.

이렇듯 프로 투자자들은 단순히 낮은 가격에 사서 비싸게 파는 것보다는 내재 가치에 주목하며 자산이 지속적으로 성장하는데 관심을 갖는다. 단지 단기간에 저가에 사서 고가에 팔아 보겠다는 고정된 시각을 벗어난 새로운 관점이 필요하다.

“정육점 한다면 채식주의자 고용말라”

사업가들은 내게 어떻게 하면 괜찮은 사람들을 찾을 수 있냐고 물어보곤 한다. 나는 먼저 알맞지 않은 사람들을 해고하라고 답해준다.

사업주에게 가장 힘들고도 중요한 일은 사람들을 모아서 적절한 팀을 만드는 일이다. 나의 한 친구는 몇 년 전 이런 문제에 직면했었다. 그의 사업은 급속히 성장했으나 침체기에 직면했다. 그는 새로운 CEO와 CFO를 영입했으나 실적은 계속 저조했고, 직원들은 무기력해져 갔다. 친구가 나에게 어디가 잘못되었냐고 물었을 때, 나는 알맞지 않은 사람들을 고용한 점이 잘못이라고 말했다. 똑똑하고 훌륭한 백그라운드를 갖췄지만 그들은 비즈니스의 세계 보다는 조직세계에 너무 익숙하다고 말했다. 또한 더 중요한 것은 그들이 내 친구의 사명보다는 월급을 보고 일하고 있으므로 그들은 그만 두게 하는 것이 좋겠다고 조언했다.

그러나 내 친구는 그들을 고용하기 위해 헤드헌팅 회사에 이미 지불을 했고, 그들의 계약은 돈을 주고 파기 해야하기 때문에 그럴 수 없다고 하며, 다른 방법이 없는지 되물었다.
나는 이렇게 대답했다. “너가 그들을 해고하지 않고 기회를 만들 수 없다면 너 또한 이 회사에 적합치 않은 사람일 뿐이다.”

몇 년 전 부자아빠는 나에게 “사명감으로 뭉친 사람을 고용하고 비전을 공유하라. 그렇지 않으면 사업은 어려워질 것이다. 어쩌면 아예 업계을 떠나게 될 수도 있다. 큰 사업은 책임자와 직원을 고용할 수 밖에 없다. 사업주에게는 사명자가 필요하다”고 말했다.

스티브잡스가 역사적인 기업가가 된 이유 중의 하나는 그에게는 사내에서 뿐 아니라 외부에도 사명자들이 있었기 때문이다. 애플 컴퓨터의 고객들이 그 사명자들이었다. 잡스는 본인의 개인적인 사명에 충실했고 그의 직원들에게도 동일하게 요구했기 때문에 성공했다. 잡스의 사명감은 애플 컴퓨터의 핵심이다.

내 친구와 그의 직원들은 단지 회사의 사명을 입으로만 말하기 때문에 잘못된 것이다. 나는 그에게 사명감은 입이 아니라 마음에서 온다라고 말했다.

용기(courage)라는 단어는 프랑스어 'le coeur' 에서 유래되었는데, 그것은 마음이라는 뜻이다.
오늘날에도 적합치 않은 CEO와 CFO가 여전히 존재하기에 실적ㆍ에너지ㆍ열정은 떨어지고, 회사의 핵심은 썩어가기 시작한다.

내가 부자아빠에게 사업주의 사명을 위해 열정적인 사람을 고용하는 것을 명확히 설명해 달라고 하자 부자아빠는 이렇게 말했다. " 정육점을 운영한다면, 채식주의자를 고용하지 마라"